Una delle attività collaterali al progetto e alla costruzione che oggi rappresentano un potenziale sbocco del Building Information Modeling è il Facility Management, ovvero la gestione tecnico-economica dei patrimoni immobiliari che, in quanto basata sulla raccolta, conservazione, produzione e aggiornamento di elaborati che, per la parte di rappresentazione grafica, sono generalmente basati su strumenti digitali, trova nel BIM un alleato naturale. E’ infatti evidente come l’utilizzo di modelli sviluppati in logica BIM faciliti notevolmente l’organizzazione e la gestione delle diverse componenti strutturali, architettoniche, impiantistiche dell’edificio, la conoscenza del manufatto, l’individuazione di eventuali problematiche, e più in generale tutti i processi analitici e decisionali che afferiscono alla sua gestione.
L’approccio BIM, in particolare, consente l’interpolazione dei dati tecnici con altre tipologie di informazioni, fra cui la destinazione d’uso degli ambienti e i relativi parametri economici come superfici da pulire, volumi da climatizzare, spazi da illuminare, impianti da manutenere, offrendo uno strumento estremamente efficiente per la gestione degli immobili. Proprio il numero e la varietà delle informazioni relative alle diverse attività di gestione rendono una delle caratteristiche peculiari del BIM, ovvero l’interoperabilità, un tema centrale per l’integrazione tra Building Information Modeling e Facility Management, per garantire la quale è stato sviluppato lo standard COBie (Construction Operations Building Information Exchange), strumento utilizzato per consentire l’integrazione nel processo BIM di informazioni essenziali per le attività di gestione e manutenzione degli immobili.
La gestione dei patrimoni immobiliari comporta infatti una serie di competenze multidisciplinari, che generano informazioni e dati relativi non solo ai singoli manufatti ma anche ad esempio al contesto di inserimento. Consentire l’integrazione di tali dati, eterogenei e spesso provenienti da fonti differenti, all’interno delle piattaforme software per il Facility Management è esattamente il compito dello standard COBie, che in buona sostanza è un foglio di calcolo in formato .xml aperto, caratterizzato da una specifica strutturazione e modificabile in ogni sua parte. Ciò consente innanzitutto di ordinare e condividere i dati relativi a un manufatto e alle sue parti accessorie, garantendo al committente che tutte le informazioni e i dati condivisi dai diversi professionisti coinvolti nel progetto con il facility manager siano completi, compatibili e utilizzabili per la gestione dell’edificio lungo il suo intero arco di vita, dalla progettazione e realizzazione alla gestione e manutenzione dell’immobile.
L’utilizzo del formato COBie, in sintesi, consente la condivisione di tutte le informazioni utili al management dell’immobile in modo completo e mantenendo tutte le reciproche correlazioni grazie alla strutturazione delle stesse all’interno del foglio di calcolo xml. La sua adozione risulta particolarmente efficace nel quadro della valutazione dei costi, attività fondamentale del Facility Management in quanto consente di valutare la convenienza degli investimenti finalizzati alla gestione dei beni immobili; l’individuazione delle scelte di gestione dei patrimoni immobiliari basate su tale parametro necessita infatti di dati il più possibile attendibili, così come di metodi per dare sistematicità e ordine a tali dati, in modo da ottimizzare le risorse disponibili, attività nel cui quadro l’approccio BIM rappresenta oggi uno strumento di elevata efficacia. In particolare, la creazione di modelli BIM contenenti dati geometrici e informazioni rilevanti ai fini della gestione e manutenzione dei manufatti edilizi restituisce risultati rapportabili a quelli che caratterizzano l’uso del BIM nel processo di progettazione e costruzione di un edificio. Ciò permette infatti di migliorare la qualità dei servizi erogati, frutto di una più efficiente organizzazione dei dati, e di ridurre i costi, grazie alla facilità con cui è possibile simulare scenari alternativi.
