Realizzare il progetto economico dimezzando i tempi rispetto ai metodi tradizionali e riducendo al minimo il margine di errore: è questo, in sintesi, l’obiettivo della società B&B Progetti  S.r.l. che ha appena predisposto, grazie al lavoro in logica BIM, le operazioni di cost management per la trasformazione dello storico Hotel Angst di Bordighera in un complesso residenziale funzionale e moderno. Un progetto, avviato da Bizzi & Partners Development S.p.A tramite la controllata Immobiliare Angst, che farà presto risorgere uno dei più importanti edifici del lungomare ligure.

Il progetto
80 unità abitative, 700 metri quadrati di saloni destinati a uso pubblico, circa 20mila metri quadrati di parco, 85 box in autorimessa, 19 posti auto coperti, 2 piscine e un nuovo edificio, Villa Belvedere: sono questi i numeri di rilievo dell’ambizioso progetto di riqualificazione dell’Angst, l’albergo sulla via Romana voluto dal magnate svizzero Adolf Angst a fine Ottocento e che ospitò regnanti di tutta Europa. Abbandonato quasi un secolo fa, uno dei più prestigiosied eleganti hotel della costiera ligure troverà così una nuova vita come complesso residenziale d’avanguardia entro i prossimi due anni.

Bizzi & Partners Development S.p.A e Immobiliare Angst hanno avviato i lavori un anno fa partendo dalla messa in sicurezza dell’edificio. Il progetto è stato realizzato interamente in ambiente BIM grazie al lavoro coordinato svolto da varie società di progettazione lombarde. Oltre alle operazioni di cost management condotte dallo studio B&B Progetti S.r.l., il progetto architettonico e di restauro è opera dello studio Tectoo S.r.l. di Sesto San Giovanni, mentre il modello strutturale è stato assegnato a Milan Ingegneria S.r.l.

I vantaggi “economici” del BIM
“In Italia, quasi tutti gli studi eseguono ancora i computi metrici in maniera tradizionale, forse perché non conoscono i grandi vantaggi della progettazione parametrica”: non ha alcun dubbio l’ing. Giampiero Brioni, direttore operativo di B&B Progetti che, insieme al suo team, ha concluso il progetto economico del complesso residenziale Angst in soli tre mesi, grazie alla sinergia tra i software Revit e STR Vision CPM. “Quello di STR è un software efficace ed immediato – spiega Brioni – che ci ha permesso di dimezzare i tempi di progettazione e di conseguenza i costi“.

Le operazioni di cost management sono state condotte da B&B Progetti sulla base dei modelli di disciplina sviluppati dagli altri membri del team. “Siamo partiti dal modello federato, più volte rivisto in fase progettuale, per realizzare quanto a noi necessario per il quantity take-off” – afferma il direttore di B&B Progetti, che ci tiene a evidenziare l’aspetto operativo, a suo modo di vedere, più importante della metodologia parametrica – “Si capisce il vero vantaggio di lavorare in BIM quando bisogna adeguare il computo alle modifiche richieste sul progetto dalla committenza o dagli altri professionisti coinvolti nel processo. Infatti la potenza gestionale dell’approccio in logica BIM viene messa in risalto proprio da queste situazioni – spiega – che devono essere gestite con tempestività e precisione, condizioni che con il metodo tradizionale potevano essere soddisfatte solo a prezzo di grandi sforzi”.  

L’approccio BIM però non si può improvvisare e per poter godere dei vantaggi offerti “è necessario un grande lavoro in fase iniziale, inserendo il maggior numero di informazioni nel modello” – dichiara il BIM Coordinator di B&B Progetti, Marco Baccaro. “Ovviamente il tempo speso nella prima fase progettuale si recupera in quelle successive e, se si lavora in modo coordinato seguendo i dettami della metodologia, si ottengono risultati di gran lunga migliori in termini di precisione e qualità rispetto alla tecnologia tradizionale”.

BIM: Tecnologia, persone e processo
Per lavorare davvero in BIM, è necessario saper utilizzare i software specifici, nel caso del progetto dell’hotel Angst: STR Vision CPM, Revit e Navisworks. Ci vogliono certamente professionisti preparati che sappiano utilizzare questi software, “ma ciò che incide maggiormente nella riuscita del progetto” – secondo il direttore Giampiero Brioni – “è il processo progettuale”. Attualmente all’interno dello studio B&B Progetti lavorano 12 persone, tra BIM manager, BIM Coordinator e BIM Specialist, Project Manager e Quantity Survivor. “Questi professionisti – spiega Brioni – hanno imparato a interfacciarsi e a intercambiarsi tra loro, proseguendo il percorso iniziato quattro anni fa durante il quale abbiamo fatto esperienza sviluppando il nostro metodo progettuale che ora è in grado di adattarsi a ogni situazione. Ad esempio, se ci arriva un file in formato dwg ci conviene trasformarlo in BIM, nonostante ci sia un passaggio in più da fare. Anche in questo caso infatti i tempi e i costi di progetto risultano comunque inferiori rispetto a quelli della tecnologia tradizionale”.

Un altro aspetto importante per poter utilizzare al meglio la metodologia BIM, è rappresentato dalla creazione di un ”archivio digitale”. “Abbiamo lavorato 6 mesi per realizzare un archivio di elementi tecnici” – aggiunge Brioni – “in questo modo possiamo progettare in maniera ancora più rapida e precisa, quasi come se costruissimo con il Lego”.

La società di progettazione
B&B Progetti è una società di ingegneria con sede a Milano che opera nel mondo dell’ambiente costruito. Lo staff multidisciplinare opera in logica BIM secondo metodiche avanzate di analisi e di gestione del progetto. Nello specifico la società si occupa prevalentemente di attività di consulting nell’ingegneria economica, nella gestione del progetto, nella progettazione architettonica e strutturale, esecutiva e costruttiva, oltre che nella direzione lavori. B&B inoltre offre consulenza per la predisposizione di business plan e di stime e perizie nell’ambito dei contenziosi.

Il progetto in breve
Riqualificazione e riconversione funzionale Hotel Angst
Luogo: Bordighera (IM)
Committente: Immobiliare Angst S.r.l.; Bizzi&Partners Engineering S.r.l.
Team generale di progetto:
Tectoo S.r.l. (progetto architettonico e di restauro)
Milan Ingegneria S.r.l. (progetto strutturale)
B&B Progetti S.r.l. (cost management e project management)
United Consulting S.r.l. (progetto impiantistico)
Studio Ing. E. Bessone (progetto urbanistico)
Romeo Safety Italia S.r.l. (coordinamento sicurezza)
GAE Engineering S.r.l. (progetto antincendio)
Land S.r.l. (progetto opere a verde)
Studio Associato Delucchi&Maldotti (indagini geognostiche)